[뉴투분석] 아파트 5채 부자가 임대주택사업자 선택할 때 손익계산서는?
김성권 기자 | 기사작성 : 2017-08-10 15:19   (기사수정: 2017-08-11 15:19)
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▲ 김현미 국토교통부 장관은 자발적인 임대주택 등록이 저조하면 ‘임대사업자 등록 의무화’ 카드까지 검토한다는 방침을 세웠다. ⓒ뉴스투데이


(뉴스투데이=김성권 기자)


정부, 부동산 다주택자의 임대주택사업자 전환 압박하는 데 어떤 선택 유리?

한국의 부자들은 자산중 절반 이상을 부동산으로 보유하고 있다. 지난 1일 KB금융지주연구소가 펴낸 자료를 보면 금융자산 10억원 이상을 보유한 한국의 부자들은 주택이나 건물, 상가, 토지 등 부동산 자산 비중이 전체의 52.5%로 나타났다. 자산이 100억원 이상인 자산가는 무려 82.0%를 투자용 부동산에 집중한다. 그만큼 부자들의 부동산에 대한 애착이 강하다는 방증이다.

정부는 8·2 부동산 대책을 통해 다주택 소유자인 부자들이 임대주택사업자로 전환할 것을 압박하고 있다. 임대주택사업자로 등록하면 8·2 부동산 대책에 따라 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외된다는 당근도 제시했다. 다주택 부자들은 이제 정부의 정책대로 임대주택사업자로 등록할지, 아니면 현재대로 등록하지 않은채 임대 소득을 유지하는 게 더 이득일지를 따져봐야 한다.


임대주택사업자 등록 vs 임대주택사업자 미등록 간의 세부담 차이 계산해보니

시가 5억원에 연간 월세 1200만원 아파트 5채를 5년 보유후 한 채당 1억원 양도차익 남길 경우, 임대주택사업자가 약 9200만원 이득

뉴스투데이는 다주택자가 임대주택사업자로 등록하지 않은 경우와 등록한 경우를 가정해 세부담 차이를 계산해보았다.

가정한 다주택자는 50대 직장인으로 서울 지역에 5억원짜리 아파트 5채를 보유 중이다. 월세는 1채당 월100만원씩, 한 달에 총 500만원, 연간으로는 6천만원의 임대 소득이 발생한다. 주택 5채 모두 5년을 보유해 임대소득으로 3억원을 벌었다. 손익 계산은 내년 4월 양도세 중과 시행 이후 주택 5채를 모두 매도했을 경우로 맞췄다. 5채의 양도차익은 총 5억원으로 아파트마다 1억원의 양도차익이 발생하는 것으로 가정했다.

 
[표1]의 ‘다주택자 장기보유특별공제’는 보유연수에 따라 ▲ 3년 10% ▲ 4년 12% ▲ 5년 15%로 총 7천500백만원을 공제받았다. 임대주택사업자 미등록 시에는 장기보유특별공제가 배제된다.

양도소득세율의 과세표준은 5년간 양도차익 5억원에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 제하고 4억2천250만원이 나왔다. 양도소득세 산출세액은 과세표준가격에서 [표2]의 양도소득세율 과세표준을 적용해 1억4천150만원이 산출됐고, 지방소득세 역시 [표3]의 과세표준을 적용했다.




[표4]의 ‘5년간 임대소득에 대한 종합소득세’를 보면 임대주택사업자는 연간 임대소득 6000만원에 기본 공제를 제한 종합소득세 882만원, 지방소득세를 88만2000원 내야한다. 총 5년간 내야되는 세금은 970만 2000원이다. 임대소득에 대한 종합소득세율은 [표5]의 종합소득세율에 따라 적용되며 지방소득세율 역시 [표6]의 과세표준에 따른다.





임대주택사업 등록자가 미등록자의 손익 결과 등록자가 미등록자보다 9200만원의 이득이 더 발생한다. [표7]을 보면 임대주택사업 미등록자는 5년간 양도세와 지방세에서 두 배 가까이 세부담이 증가하는 걸 알 수 있다.

임대사업지 미등록 시에 임대소득세 부담은 없다. 그러나 연 2000만원 이상 임대소득자는 추후 과세당국의 조사를 통해 추징될 수 있다. 2019년부터는 연 2000만원 이하 임대소득에 대해서도 소득세가 부과된다.

조중식 가현 택스 대표 세무사는 "현재 국세청에서 다주택자 임대소득자 현황 파악을 위해 확정일자 자료를 확보중"이라고 말했다. 조 세무사는 "월세소득에 대한 세금은 내지 않아도 되는 것으로 알고 있는 집주인들이 많은데 이는 분명 탈세에 해당한다"고 강조했다.

김현미 국토교통부 장관은 자발적인 임대주택 등록이 저조하면 ‘임대사업자 등록 의무화’ 카드까지 검토한다는 방침을 세웠다. 또 3주택 이상 보유한 다주택자가 1주택 이상 임대하고 있거나 임대하려는 경우는 지방자치단체에서 임대사업자로 등록하는 내용을 담은 법안이 제출된 상태다.

한편 논란이 되고 있는 공시가격 6억원 초과 주택 문제도 검토가 진행중인 것으로 알려졌다. 현재는 공시가격 6억원을 초과할 경우 임대주택 등록이 가능하지만 아무런 세제 혜택을 받을 수 없어 임대주택사업자로 등록해도 무용지물이다.


[김성권 기자 priokim@news2day.co.kr]
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