[신DTI 완벽정리] 사회초년생부터 퇴직자까지 실제 사례 따져보기
이지우 기자 | 기사작성 : 2017-11-30 13:07   (기사수정: 2017-11-30 14:52)
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▲ ⓒ뉴스투데이DB

 
10.24 부동산 종합대책 發 신DTI '장래예상소득', 연령제한 없애고 2년 근로소득 증빙자료 제출
 
청년층·신혼부부 주택 대출 액수 증가하고, 50대·예비은퇴자 대출 조건도 개선돼

(뉴스투데이=이지우 기자) 내년부터 신(新)DTI(총부채상환비율,Debt To Income ratio)가 시행됨에 따라 빚을 내 집을 사서 시세차익을 거두는 '부동산 투기 시대'는 막을 내릴 것으로 보인다. 다주택자의 경우 추가 대출액이 급격하게 줄어들기 때문이다. 

반면에 실수요자는 좋아진다.  청년층, 신혼부부, 사회초년생의 경우 '장래예상소득' 반영에 따른 대출가능 금액이 더 높아진다. 대출조건도 완화된다. 특히 2년 간의 소득 증빙만 가능하면 40세가 넘어도 장래예상소득 추가 반영이 가능하다. 
 
금융권 관계자는 "50대일 경우 장래예상소득이 불안정할 것으로 보여 은행별 반영이 어떻게 될 지 모른다"면서도 "연령제한이 없어졌으니 은퇴연령이 가까워 지기 전이라면 높은 연차에 따라 발생되는 연봉에 맞춰 장래예상소득이 발생하면 오히려 더 받을 수 있지 않을까 생각한다"고 말했다.
   
내년부터 대출가능액 차이는 신DTI도입과 장래예상소득으로 인해 차이가 발생한다는 점이 큰 틀이다.
 
① 신DTI, 기존 주담대 원리금도 '부채' 합산해 2건 이상의 다주택자는 대출 줄어
 
정부는 지난 '8월 부동산 대책'에 이어 지난달 '10.24가계부채종합대책'의 핵심인 '신DTI 도입'을 발표했다. 8월 부동산대책은 투기과열지구 내 DTI, LTV를 40%로 대출을 규제하는 내용이 골자며 10월 발표 내용은 주택담보대출 건수가 1건 이상일 경우 다음 건에 만기가 15년으로 줄이는 것과 '장래예상소득' 반영 내용을 포함하고 있다. 
 
먼저 DTI는 대출자 입장에서 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중이다. 금융사는 DTI의 일정 수준을 넘지 않는 수준까지만 대출해준다.
 
기존 DTI의 경우 신규 주택담보대출 원리금을 정할 때 기존 주택담보대출을 포함한 기타 대출 이자'를 부채로 봤다. 하지만 신DTI는 모든 주택담보대출 '원리금'과 기타대출 '이자'가 함께 적용된다. 이는 원리금까지 부채로 보기 때문에 다주택자의 경우 부채가 늘어나 원하는 만큼 돈을 빌리기 어려워지게 되는 것이다.
 
DTI와 짝궁은 LTV(Loan To Value ratio)다. LTV는 자산의 담보가치에 견준 대출금액 비율이다. 대출 채권이 부도나면 금융회사는 담보물(주택담보대출의 경우 주택)을 처분해 상환받아야 하는데, 이때 상환액이부족하지 않도록 LTV에 한도를 둔다. 지난 8.4부동산대책 때 정부는 투기과열지구 DTI, LTV를 40%로 내렸다. 주담대 1건 이상이면 다주택자로 30%가 적용된다.
 
KB국민은행의 시뮬레이션에 따르면, 연봉이 7000만원이며 기존 주담대 2억원(용인 소재 아파트, 만기 20년, 금리 3.5%)을 보유중인 직장인 A씨가 추가로 집을 살 때, 기존 DTI는 연 이자인 700만원만 기존 대출의 연간 상환액으로 잡힌다. A씨가 투기과열지구인 서울시 동작구 소재 아파트 7억원짜리를 추가 구입한다고 가정해보자.
 
현재 DTI는 투기과열지구로 30% 적용되며 기존 대출의 이자 700만원을 포함해 20%(원리금·이자 포함 연 1400만원)까지 대출이 가능하며 LTV를 넘지 않는 범위인 1억 8000만원까지 가능하다. 하지만 신 DTI가 도입되면 앞으로 원금인 1000만원도 연간 상환액에 포함되면서 대출가능금액은 1억200만원으로 줄어든다.

② 장래예상소득- "연봉X은행인정 비율", 증가된 연봉으로 DTI 산정 시 대출액 증가

내년에 新DTI 도입과 함께 '장래예상소득'도 처음 도입된다.
 
장래예상소득 계산은 연봉에서 은행별로 산정된 비율을 곱하는 방식이다. 예로 30세 직장인 A씨의 연봉이 3000만원일 경우, 3000만원 X α(은행별 비율) 로 여기서 나온 값이 연봉으로 결정돼 해당 값이 DTI 공식에 들어가는 것이다.
 
지난 26일 금융위가 발표한 금융심사 방안에 따르면 10.24 대책 발표 당시의 '장래예상소득' 내용이 수정됐다. △연령 대상이 무주택 40세 이하 △1년간 소득 증빙자료가 필요했으나 ▲연령제한 없애고 ▲2년간 소득 증빙 자료 ▲금융회사 비율 자율결정 등으로 바꾼 것이다. 
 
장래예상소득으로 상환 능력이 될 것으로 보이는 실수요자에게는 대출한도를 높여주고 대신 2년간의 증빙자료를 통해 안정성을 높이겠다는 취지다. 따라서 신 DTI 도입으로 장래소득이 높을수록, 즉 연봉이 높을수록, 대출가능 금액이 커지며, 소득 증가가 예상되는 경우라면 연령에 제한을 두지 않고 그 증가분을 장래소득에 반영해 주기로 한 것이 특징이다.
 
따라서 신입사원의 경우 근무기간이 늘어날수록 급여가 오르게 됨에 따라 분모인 소득 부문이 커지게 된다.  
 
예로 가상의 신입사원 나알뜰(30세, 무주택)씨가 지난해 3500만원, 올해 4000만원이 증빙 소득일 경우 내년 조정대상지역 아파트(LTV, DTI 50%)를 사면서 만기 20년으로 대출을 받으려 한다. 현재 알뜰씨가 받을 수 있는 대출은 50%를 적용해 연 2000만원 내 원금과 이자를 상환할 수 있도록 책정된다. 따라서 최대 2억9400만원으로 나온다. 
 
하지만 신 DTI에 따라 은행이 알뜰씨의 장래예상소득을 계산하면, 4000만원에서 앞으로 소득이 늘어날 것으로 보고 1.31(가정) 곱한다. 이렇게 추정된 장래예상소득은 5239만원이며 장래예상소득 증가분만 반영된 알뜰씨의 대출 한도는 3억8500만원으로 9100만원(31.0%) 증가효과를 볼 수 있다. 이 비율은 은행마다 1월 1일 도입되면 정할 예정이다.
 
다만 최근 소득이 1년 미만인 경우 1년 소득으로 환산하면서 10%를 차감한다. 휴직 등 불가피한 사유와 소득의 지속 가능성이 입증되면 차감하지 않는다. 만약 1년 미만의 증빙소득만 있다면 연소득으로 환산 후 일정비율을 차감해 반영한다. 3개월 소득으로 900만원을 벌었다면 연으로 환산한 3600만원에 10%를 차감한 3240만원의 소득을 인정한다.
   
배우자의 주택담보대출이 없으면 배우자 소득도 연간 소득에 더해진다. 이때 배우자에게 주택담보대출이 아닌 신용대출 등이 있다면 이자가 연간 원리금 상환액에 더해진다.
 
물론 2년간 근로소득 증빙자료가 마련되지 않은 2년 미만인 청년층, 신혼부부는 예외가 적용된다. 장래소득 인정에서 청년층·신혼부부는 2년간의 증빙소득 확인 의무를 배제한다. 이때 일반 대출신청자보다 높은 증액한도가 인정되며, 최근 1년치 증빙소득만 제출해도 장래예상소득 증가분을 반영해준다.
 
청년층의 기준은 만40세 미만 무주택 근로자며 신혼부부는 혼인기간이 5년 이내 이다.
 
③ 일부 퇴직자도 '장래예상소득' 혜택 가능, 퇴직 예정자인 50대 후반은 일반 대출자로
 
퇴직자의 경우 일정한 소득이 없다. 이럴 경우는 기존과 같이 대체소득이 적용된다. 직장에 다니지 않는 등의 이유로 증빙 소득을 제출할 수 없는 경우, 인정소득(국민연금 등 납부 내역으로 인정되는 소득)의 95%나 신고소득(이자·배당금·임대료·카드사용액 등으로 추정되는 소득)의 90%로 대신 반영한다.  
 
또 일부 퇴직자들은 '장래예상소득' 조항의 혜택을 받을 수도 있을 것으로 예상된다. 그러나  금융권 관계자들은 "금융위가 '장래예상소득' 연령제한을 없앴지만, 실제로는 50대 후반은 반영이 힘들 것"이라고 관측했다. 직장을 다녀 지난 소득 증빙은 가능하지만 미래 소득이 불안정하기 때문이다. 그렇게 되면 일반 대출자와 같이 주택담보대출을 받는 것이다. 

따라서 60대, 퇴직자의 경우 기존에도 대출이 어려웠지만 더욱 어려워질 가능성이 높다. 


[이지우 기자 hap2ji@news2day.co.kr]
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