분당 · 일산 등 1기 신도시, 재건축 규제 속 리모델링이 대안으로 부상?
김성권 기자 | 기사작성 : 2017-11-14 13:30
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▲ 정부의 재건축 규제로 리모델링 사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 업계에 따르면 현재 리모델링 사업 추진 지역은 수도권 45개 단지다. 분당1기신도시 아파트 모습(사진은 기사의 특정내용과 무관함) ⓒ뉴스투데이


정부 부동산 규제 적고 공사비와 사업기간 등에서 재건축보다 유리해 

2014년 리모델링한 청담 아이파크 7억원 차액 등 성공 사례 눈길

2019년까지 유예된 '내력벽 철거' 규제가 리모델링 붐의 걸림돌



(뉴스투데이=김성권 기자) 아파트 재건축에 비해 낮은 수익성으로 인기가 시들했던 리모델링 사업이 정부의 재건축 아파트에 대한 규제로 관심이 높아지고 있다. 공사비가 적게들고, 사업기간도 재건축의 절반 정도에 불과해 사업에 대한 인식이 긍정적으로 바뀌는 분위기다.

건설업계에 따르면 현재 리모델링 사업을 추진하는 지역은 서울을 비롯한 수도권 45개 단지, 2만 가구 이상 규모로 추진 중이다. 수도권에 추진 단지가 많은 이유는 1기신도시 건설 당시 준공된 1980~1990년대 지은 아파트가 많고, 용적률이 높아 재건축 사업이 낮다고 인식되기 때문이다.

업계에 따르면 수도권에 30년 가까이 되어가는 1기신도시 아파트는 약 29만3000가구다. 지역별로 살펴보면 분당 9만7600가구, 일산 6만9000가구, 평촌 4만2000가구, 산본 4만2000가구, 중동 4만1400가구다.

국토교통부의 전국 노후주택 현황을 보면 전체 아파트 1102만9644가구 중 리모델링 대상에 포함되는 건축 연한 15년 이상 아파트는 약 546만 가구다. 건설산업연구원은 2020년 국내 리모델링 시장규모가 10조4000억원 이상으로 늘어날 것이라고 추산했다.

노후 아파트 정비사업 방식 가운데 하나인 리모델링은 노후 아파트의 건물 뼈대를 살리면서 최신 구조로 바꾸는 작업이다. 전면 철거 방식인 재건축과 달리 기존 건물의 내력벽을 그대로 유지하면서 단지를 새로 만들기 때문에 친환경적이고 재건축에 비해 공사비를 절감할 수 있다. 무엇보다 내년에 부활하는 재건축초과이익환수제를 피할 수 있고, 조합원 지위 양도도 가능하다.

사업기간은 재건축이 30년인데 비해 리모델링은 15년 후 추진이 가능하고 안전진단에서 모든 항목이 B급 이상이 나오면 된다. 재건축은 E급(D급은 조건부 재건축)이 나와야 추진된다.

용적률은 최대 3개층, 전용면적 30% 이내에서, 15층 미만의 경우 2개층, 85㎡ 미만은 40%까지 증축이 가능하다. 총 가구수의 15%까지 가구수가 증가한다. 사업기간은 재건축이 약 10년 내외로 걸리는데 리모델링은 약 4~6년이 소요된다. 지방자치단체에 도로·녹지·공원 등을 무상 제공해야 하는 기부채납 부담도 없다.

아파트 가격 상승에 대한 기대감도 높아진다. 1978년 준공한 옛 동신아파트를 리모델링한 서울 강남구 도곡쌍용예가클래식은 강남의 첫 리모델링 단지다. 지난 2011년 지하 3층~지상 최고 13층의 계단식 아파트로 탈바꿈했다. 2007년 전용면적 84㎡ 기준 6억8000만원이었던 아파트 가격은 리모델링 후 2017년 2분기 기준 11억원으로 매매가가 상승했다. 가구당 1억9500만원의 부담금을 지불한 것을 감안해도 2억2500만원의 이득을 냈다.

2014년 리모델링한 청담아이파크의 경우 2009년 6억9500만이었던 매매가가 최근 17억원에 거래됐다. 추가분담금은 2억6000만원으로 이를 감안해도 8년새 7억원의 차익을 누리게 된 셈이다.

일부 전문가들은 리모델링 사업이 안전성 규제로 시장이 급격히 커지기는 어렵다는 의견이다. 안전 문제로 내력벽 철거 허용 여부에 대한 결정을 2019년 3월까지 미뤘기 때문이다. 내력벽 규제가 남게된다면 구조 증축 한계로 수익성이 감소할 수밖에 없다.

업계의 한 전문가는 "리모델링이 수익성에서 재건축에 비해 기대에 못 미칠수도 있기 때문에 투자 목적보다는 실거주 측면에서 접근해야 한다"고 조언했다.


[김성권 기자 priokim@news2day.co.kr]
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