[이강훈 생활법률] 지혜롭게 돈 빌려주기(2)

입력 : 2014.04.09 09:00 |   수정 : 2014.04.11 16:05
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▲ 이강훈 변호사
지난 칼럼에 돈을 빌려줄 때 부동산에 담보를 설정받는 방법에 대해 살펴보았다. 이번 칼럼에는 상가나 주택의 보증금 반환채권을 담보로 돈을 빌려주는 방법과 차용증 작성, 강제집행 증서에 대해 살펴본다.


1. 상가나 주택의 보증금 반환채권을 대여금 채권의 담보로 설정하기

차주가 상가나 주택의 임차인인데 돈을 빌리면서 그 보증금 반환채권을 담보로 제공하겠다는 경우는 어떻게 할 것인가? 가급적 이런 담보는 피하는 것이 상책이다. 차주가 담보를 실행하여 나중에 돈을 돌려받기가 매우 어렵다.

소송을 통해 임차인을 상가나 주택에서 내보내야 하고 집주인의 자력도 문제가 되기 때문이다. 그러나 정 다른 것이 없어 그런 담보라도 검토를 해야 한다면 다음과 같은 순서를 거쳐 담보를 제공받는 것이 좋다.

다만 은행권에서도 최근에서야 취급하기 시작한 매우 복잡한 거래이므로 스스로 이런 거래를 수행할 능력이 없으면 법률전문가의 도움을 받아 처리하여야 한다.

*** 첫째, 소유주를 통해 임차인이 월세를 제대로 갚고 있는지, 임차인이 제공해준 임대차계약서 사본대로 계약이 체결되었는지, 보증금 액수는 시세에 비추어 적절한지 확인해야 한다. 임대차 목적물에 설정된 담보 현황 등을 통해 집주인의 부채 상황도 살펴보아야 한다.

남은 계약기간을 살펴보고 임차인이 향후 월세를 갚지 않을 경우 쉽게 임차보증금에 육박하는 상황이 될 수 있다면 그러한 임차보증금은 담보가치가 없다고 보아야 한다. 예를 들어 월세가 100만원인데 보증금이 1000만원 밖에 안된다면 10달만 월세를 내지 않고 버티면 보증금이 다 없어지기 때문에 담보로서의 의미가 없다. 주택 전세의 경우는 해당 주택에 다른 선순위 담보는 없는지 그것부터 살펴보아야 한다.

돈을 확실히 돌려받으려면 대여금의 변제기한을 임대차계약의 종료일보다 한두달 전에 오도록 맞추는 것도 한 방법이다. 차주가 돈을 갚지 않으면 돈을 빌려준 대주가 차주의 임대인에게 보증금을 반환할 것을 요구하는 서류를 보낼 경우 임대인이 차주인 임차인에게 담보로 제공된 보증금만큼의 보증금을 추가로 제공하든지 임대차계약을 끝내든지 선택하도록 요구할 가능성이 높기 때문이다.

*** 둘째, 이러한 담보설정을 위해서는 임차보증금반환채권에 대한 양도담보계약서를 작성해야 한다. 본래의 채권채무의 내용을 기재하고, 이 채권에 대한 양도담보의 취지로 보증금 반환채권을 채권자에게 양도한다는 내용, 그리고 임차인이 채권양도통지서를 내용증명우편으로 보내기로 하고, 사후에 피담보 채무가 변제가 안되면 담보를 실행하여(즉 채권자가 임대인으로부터 보증금을 반환받아) 원리금 및 제비용을 제하고 나머지는 정산해서 임차인에게 돌려주는 취지로 약정하는 것이 보통이다. 본래 채권채무에 대한 계약서 및 임대차계약서를 양도담보계약서에 별첨으로 붙이는 것도 좋다.

*** 세째, 임차인(차주)이 건물 소유주에게 보내는 채권양도 통지서를 내용증명우편 형식으로 3통 작성해서 날인 후 곧바로 건물 소유주에게 내용 및 배달증명 우편을 보낸다. 보증금반환채권의 양도담보는 채권양도와 마찬가지로 임차인이 소유주 앞으로 보증금 채권이 대주에게 양도되었음을 내용증명우편으로 통보해야 담보가 설정되는 것이다.

흔히 이런 서류를 작성해놓기만 하고 내용증명우편을 보내지 않는 경우가 있는데 이렇게 하면 담보 설정은 되지 않은 것이다. 담보를 제공하는 임차인 측에서 양도통지서는 써줄테니 소유주에게 제발 채권양도 통지서를 보내지 않았으면 좋겠다고 부탁을 하는 경우가 있지만 그것은 돈 빌려주시는 대주 입장에서는 결코 타협해서는 안되는 부분이다. 임차인의 다른 채권자가 보증금에 가압류를 하게 되면 그런 채권양도 통지를 나중에 보낸다고 한들 아무 소용이 없기 때문이다.


2. 차용증 또는 금전소비대차계약서의 작성

지인 사이에 돈을 빌려줄 때 흔히 계좌로 돈을 보내고 구두로 언제 갚으라는 식으로 하기도 한다. 계좌로 돈을 보냈으니 증거는 있는 것 아니냐고 생각하는데 그것은 잘못된 생각이다. 계좌 이체를 하는 이유는 여러가지가 있다. 돈을 빌려주는 경우도 있지만, 투자관계일 수도 있고, 빌린 돈을 갚는 경우도 있고 동거 관계에서는 생활비조로 돈을 보내는 경우도 있다.

증여를 하는 경우도 있다. 따라서 돈을 빌려준 원인은 빌려준 사람이 증명을 해야 한다. 이때 차용증이나 금전소비대차계약서가 있다면 돈을 빌려준 원인을 쉽게 증명할 수 있을 것이다. 여기에는 돈을 빌려주는 사람과 빌리는 사람의 인적 사항, 빌려준 돈의 액수, 변제 기한, 이자율 등을 기재할 필요가 있다.


3. 강제집행증서

공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공증증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지의 기재가 있는 것을 집행증서라고 한다. 흔히 돈을 빌려주면서 공증을 받아놨다는 것이 집행증서를 말하는 것인데, 기한이 지났는데 채무자가 이행을 하지 못할 경우 별도의 소송 없이 공증사무실에 찾아가 집행문을 발급받아 채무자의 재산에 대해 강제집행에 나설 수가 있다.

돈을 빌려줄 때부터 집행증서를 받아놓는 경우는 개인간의 거래에서는 많지는 않지만 기업체간에는 흔한 일이고 사채업자들은 돈을 빌려줄 때 집행증서를 작성해 놓는 경우가 대부분이다. 약속어음을 발행하면서 강제집행증서를 작성하기도 하고 약속어음 발행 없이 집행증서를 작성하기도 하는데, 원 채권은 시효가 10년인 민사채권이라도 약속어음은 시효가 2년이므로 주의하여야 한다.

한편, 채무자가 자산보다 부채가 많아 채무초과 상태에서 채권자가 기왕의 채권을 먼저 강제집행하기 위해 약속어음 공정증서를 작성하는 경우 그러한 약속어음 발행행위가 사해행위로 취소되는 경우가 있을 수 있다는 점을 주의하여야 한다. 필자는 최근에 의뢰인을 위하여 이와 같은 채권자 취소소송을 제기하여 승소를 한 적이 있다.


(뉴스투데이=이강훈 객원기자) 
 


서울대학교 법과대학 사법학과 졸업
미국 University of Minnesota Law School, LL.M. 과정(석사) 졸업

사법연수원 (연수원 30기)
현)법무법인 덕수 구성원 변호사

주요 업무: 부동산, 재개발ㆍ재건축, 금융, M&A, 기업 법률 자문, 도산, 일반 민형사 소송

서울변호사회 개인파산 면책지원 변호사 지정
서울변호사회 법제위원
현) 대한변호사협회 법제위원
현) 토지주택공공성 네트워크 운영위원장

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