[이강훈 생활법률] 지혜롭게 돈 빌려주기(1)
기사작성 : 2014-04-02 10:12
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▲ 이강훈 변호사
평생 살다가 흔치 않게 지인에게 돈을 빌려줘야 하는 경우가 생긴다. 대체로 차주가 주변의 아는 지인에게 돈을 빌려달라고 할 때에는 은행권에서 돈을 빌릴 수 없는 경우가 대부분이다. 따라서 담보가 부족한 경우이기 때문에 신중할 필요가 있다.

어떻게 지혜롭게 대처할 것인가? 우선 자신이 금전대여 거래에 익숙하지 않으면 돈을 빌려주지 않는 것이 상책이다. 그러나 피치 못하게 돈을 빌려줘야 할 사정이라면 다음과 같은 순서대로 생각해보고 돈을 빌려줘야 할지 결정하는 것이 좋겠다.


1. 돈을 갚을 능력과 의지가 있는가?

우선, 돈 빌리는 사람이 돈을 갚을 능력과 의지가 있는 사람인지 생각해 보아야한다. 금융기관을 놔두고 왜 굳이 개인간에 돈 거래를 하려 하는지도 직접 물어보고 이유를 확인해야 한다. 돈의 사용처도 물어볼 필요가 있다. 차주가 돈의 사용처에 대해 거짓말을 하고 돈을 빌리면 사기죄가 될 수 있다.


2. 차주의 현금 흐름에 여유가 있는가?

돈을 빌려주려면 차주의 Cash Flow(현금 흐름)를 점검해보는 것이 필요하다. 돈 빌리는 사람의 급여와 부채를 확인해야 한다. 그리고 한꺼번에 갚으려면 어렵기 때문에 매달 원금과 이자를 일정액씩 갚도록 요구하는 것이 좋다.

그렇게 하면 중간에 사정이 어려워져도 일부라도 돌려받을 수 있기 때문이다. 지금 원금을 조금씩이라도 못 갚는 사람이 나중에 한꺼번에 갚는다는 것은 어려운 일이다. 현금 흐름의 여유가 전혀 없을 경우 돈 빌릴 때의 약속과 달리 현실적으로는 빌리면 갚을 수 없는 경우가 많다.

지인들로부터 여기 저기서 돈을 빌려 쓰는 상황이라면 이자를 지급하고 있더라도 일단 큰 돈은 빌려줄 수 없을 상황이 된 것으로 봐야 한다. 특히 차주가 이자를 지급하지 않고 있다면 돈을 증여하겠다는 심정이 아닌 이상 단호하게 거절할 필요가 있다.

카드 돌려막기를 하고 있는 경우라면 파산 상태이거나 파산 일보 직전인 상태라고 보는 것이 옳다. 따라서 가족 일원이 위와 같은 상황이라면 돈을 빌려주고 되돌려 받을 생각보다는 생활비조로 증여를 하는 것이 낫다고 본다.


3. 담보를 제공받는 방법

주택 소유자의 경우 중요한 부채는 토지 및 주택 등기부등본에 거의 다 나와 있다. 만약 부동산에 담보 여유가 있다면 담보 설정을 요구할 필요가 있다. 보통 부동산에 설정하는 일반적인 담보를 저당권이라고 한다. 그 이름을 근저당권이라고 해서 설정을 하더라도 실질은 ‘저당권’인 경우가 대부분이다.

근저당권은 계속적인 금전 거래가 있을 경우 사용되는 저당권 설정 방법이다. 이와 같이 부동산을 담보로 저당권을 설정할 때 사용하는 계약서는 저당권설정계약서이다. 저당권을 설정할 때는 법무사를 통해 설정하는 것이 좋다.

저당권 등기를 해야 하기 때문이다. 돈을 빌려줄 때 담보설정을 하지 않고 나중에 담보를 설정하면 사해행위에 해당되어 차주의 다른 채권자가 제기한 채권자취소소송에 의해 담보 설정이 취소됨으로써 낭패를 보게 되는 수가 있다. 따라서 친척, 지인간이라도 돈 빌려줄 때 담보 설정을 할 수 있다면 단호한 입장을 가지고 담보설정을 해두는 것이 맞다.

담보 여유가 있는지 여부는 반드시 해당 주택에 다른 임차인이 있는지 여부를 파악한 후 따져봐야 한다. 아파트의 경우 같은 단지의 같은 평형대, 유사 층수의 아파트의 실거래가의 80% 이내에서만 담보가치가 있다고 보고 담보를 설정하고 거래를 하는 것이 바람직하다.

다가구주택 등은 임차보증금의 합산액이 다가구주택의 가치를 상회하는 경우도 종종 있다. 따라서 전체 임차가구의 임대계약서를 살펴보고 다가구주택의 시가의 70% 이내에서 임차보증금 총액을 차감한 후 남는 금액이 없다면 담보 설정을 통한 금전대차 거래를 하지 않는 것이 좋다.

시골 농지나 임야 같은 것은 호가에 비해 감정가가 굉장히 낮은 경우가 많다. 이런 농지들은 대법원 경매사이트를 방문하여 인근 지역의 유사한 토지의 감정가 및 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)를 알아보고 담보 설정 여부를 결정할 필요가 있다.

아울러 당장 경매가 된다면 낙찰가가 어느 정도될 것인지를 파악했다면 그 금액에서 선순위 근저당권 및 경우에 따라 선순위 전월세 보증금(최선순위 소액 보증금 포함)의 합산액을 차감한 나머지가 귀하가 빌려주려는 대여 원금의 130% 이상이 되는지 확인해 보고, 가능하다면 담보 설정을 통한 대여가 가능한 것이고 그렇지 않다면 추가로 담보 설정이 가능한지를 파악해 대여 여부를 최종 결정할 필요가 있다.

만약 담보 목적물에 먼저 집행된 가압류 같은 것이 있다면 빌려주는 돈에서 가압류를 해방공탁을 하여 없앨 필요가 있다. 담보 목적물에 당장 없앨 수 없는 처분금지가처분 등이 있다면 담보 설정은 불가능하다.


(뉴스투데이=이강훈 객원기자) 
 


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이강훈(Lee Ganghoon)

서울대학교 법과대학 사법학과 졸업
미국 University of Minnesota Law School, LL.M. 과정(석사) 졸업

사법연수원 (연수원 30기)
현)법무법인 덕수 구성원 변호사

주요 업무: 부동산, 재개발ㆍ재건축, 금융, M&A, 기업 법률 자문, 도산, 일반 민형사 소송

서울변호사회 개인파산 면책지원 변호사 지정
서울변호사회 법제위원
현) 대한변호사협회 법제위원
현) 토지주택공공성 네트워크 운영위원장

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