분양가 상한제 시행 초읽기…분양시장 '술렁'
최천욱 기자 | 기사작성 : 2019-10-21 15:14   (기사수정: 2019-10-21 15:14)
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▲ 올해 재건축 최대어로 꼽히는 둔촌주공아파트는 분양가 상한제 6개월 유예로 규제에 대한 반사이익을 보이면서 서울 아파트값 상승을 주도했다. 현재 이 아파트는 철거가 진행 중이고 내년 1~2월께 일반분양에 들어갈 예정이다. 둔촌주공아파트 2단지 정문 모습. [사진=최천욱 기자]

오는 22일 국무회의 통과 앞두고 대상 지역 선정 돌입

동 단위 지정…마포, 용산, 동작 등 '비강남권' 포함 주목


[뉴스투데이=최천욱 기자] 정부의 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행이 임박해지면서 분양시장이 술렁이고 있다. 오는 22일 분양가 상한제 관련 법안이 국무회의 통과를 앞두고 있는 가운데 정부는 현재 집값, 분양물량 등을 분석하면서 상한제 대상 지역 선정에 착수했다. 분양가 상한제 대상지역은 동 단위로 지정되며, 고분양가의 중심인 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)외에 마포, 용산, 성동, 동작 등 '비강남권'도 포함될 전망이다.

지난 17일 주택법 시행령 개정안 통과

이르면 다음달 초 대상 지역 선정, 발표


21일 국토교통부와 관련 업계 등에 따르면 분양가 상한제 적용 기준을 정한 주택법 시행령 개정안이 지난 17일 차관회의를 통과, 오는 22일 국무회의에 상정될 예정이다.

최종 통과되면 대통령 재가를 거쳐 이르면 이달 말 관보 게재와 동시에 공포, 시행이 가능하다. 다만 상한제 적용 지역 선정 설차가 남아 있어 공포와 동시에 적용은 어렵다.

정부는 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지에 한해 철거 중 단지 등 일정 조건을 충족할 경우 시행 후 6개월 간 유예기간을 주는 만큼 최대한 상한제 대상 지역 선정을 서둘러 이르면 다음달 초 선정, 발표할 방침이다. 국토부 관계자는 "시행령이 통과하면 관계장관 회의를 거쳐 최대한 빨리 지정할 것"이라고 말했다.

정부는 관계장관 회의 등을 거친 후 외부 전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회 절차를 밟을 예정이다. 주거정책심의위원회 위원 25명 가운데 절반(14명)이상이 국토부 장관, 기획재정부 1차관 등 당연직에 달해 '거수기'나 다름없다는 평가다.

하지만 연구원, 교수 등 민간 위원(11명)에게 심의 내용을 전달하고 설명하는 기간이 2주 가량 소요되는 점을 감안하면 특별한 이견이 없는 한 다음달 초 상한제 대상 지역을 지정할 공산이 크다.

서울 31개 투기과열지구 전 지역 정량 지정 요건 충족

마포, 용산, 성동, 동작, 종로 등에서 나올 가능성 높아


정부는 지난 1일 서울 25개 구를 비롯해 31개 투기과열지구 전 지역이 상한제 정량 지정 요건을 모두 충족했다고 밝혔다.

정량 지정 요건은 투기과열지구 가운데 직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나, 직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳, 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 20% 이상 증가한 곳이다.

이 가운데 하나의 요건만 충족하면 된다. 그러나 이들 지역 모두가 상한제 대상으로 지정되기는 어렵다. 정부가 분양가 상한제 지정을 참여정부 시절의 전국 시군구 단위가 아닌 동 단위로 필요한 곳만 지정하겠다고 구상하고 있기 때문이다.

다만, 한국감정원으로부터 받은 동별 자료가 충분치 않아서 통계를 내기에는 어려운 점이 많다. 상황이 이렇다보니, 분양가 상한제 지정이 동별 통계 관리를해온 '강남 4구'에 국한되는 게 아니냐는 관측도 제기된다.

정부도 이런 분위기를 감지하고 최근 한국감정원에 마포, 용산, 성동 등 지역에도 동별 테이터를 산출해 강남4구 외 지역에 적용이 필요한지 살펴보고 있다.

한국감정원에 따르면 7월부터 9월까지 마포와 성동, 용산의 아파트값이 각각 0.66%, 0.57%, 0.44% 상승했다. 같은 기간 강남 4구는 평균 0.54% 뛰었다.

특히 용산구의 한남3구역은 GS건설이 분양가 상한제가 적용되지 않을 경우 3.3㎡당 분양가 7200만원 보장을 제안했다. 지정 가능성에 불을 지핀 셈이다. 현재 주택도시보증공사(HUG)는 강남과 서초지역의 분양가를 3.3㎡당 4800만원대로 관리하고 있는 것으로 알려졌다. 여기에 새 아파트 물량이 쏟아질 서대문, 동작, 종로 일대 등도 지정될 가능성이 높다는 게 업계의 전언이다.

업계 한 관계자는 "서울은 언제 상한제 지역이 될지 모른다는 불안감이 있다"면서도 "제외되면 집값 등이 오를 가능성이 크다. 정부도 동 단위지정 적용 범위를 놓고 고민이 클 것"이라고 말했다.

서울 아파트값 상승세 계속, 둔촌주공아파트 주도

이달 말 철수 완료…"연내 일반분양 어려울 듯"


분양가 상한제 시행을 앞두고 서울 아파트값의 상승세가 이어졌다. 부동산114에 따르면 서울 아파트값(지난 18일 기준)이 전주 대비 0.07% 오르면서 18주 연속 상승했다.

올해 서울지역 재건축 최대어로 꼽히는 둔촌주공아파트(1~4단지)가 500만~1000만원 올라 상승세를 주도했다. 이달 말 철거가 끝나고 11월에 착공신고가 들어가면 사실상 거래가 중단되기 때문에 매물품귀 현상에 따른 가격 상승이 반영된 것으로 풀이된다.

부동산114 관계자는 "둔촌주공아파트는 분양가 상한제 적용에 6개월 유예됐다"면서 "규제에 대한 반사이익 개념으로 보면 된다"고 설명했다.

둔촌주공아파트 가까이 있는 S부동산 관계자는 "매물은 꾸준히 나오고 있는 편"이라며 "현재 철거를 진행 중이고 분양은 내년 1~2월로 보고 있다"고 설명했다.

주관사인 현대건설 관계자는 연내 분양과 관련해 "인허가 등의 문제로 인해 어려울 것"이라고 설명했다.
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